文/乐居财经 邓鑫妮

距离首次IPO失效仅过去半个月，有国资背景的鲁商服务便选择了二度递表，这也是继龙湖智创之后，今年第二个港股IPO的物企。

日前，鲁商服务二度递交招股书经营情况从2021年3月底更新至2021年10月底虽然增添了不少内容，但与第一次相比，鲁商服务的核心规模增长不算多，而且依然有超九成收入来自关联方

7个月增160万方

IPO到期，不少物业倒在规模上在一众上市物企面前，鲁商服务的规模并不占优势，其对关联公司的依赖也常常被诟病

两次递表的间隙，鲁商服务在管规模增加160万平方米，目前仍有近七成的规模来自关联方，而且其外拓也显得较为保守，山东之外仅北京和哈尔滨两个城市有物业管理项目。在快速增长下，其营收规模从2018年的18亿元增长至2020年的203亿元，成为“黑马”，超越此前保持稳定市场份额的迪科，苏州大静音，成为国内银浆销量最高的龙头公司。。

从股权架构来看，鲁商服务的关联公司不在少数，其中鲁商发展和山东商业受益股份较高，输送的资源也最多。

鲁商发展间接持有鲁商服务100%股份，是绝对大股东，再往上穿透，山东商业通过持股鲁商发展，继而间接持有鲁商服务53.7%的股份。虽然2018年后何炬有限公司的专利申请数量少，但业绩增长惊人。

鲁商服务大部分的管理面积从关联方继承而来截至2021年10月31日，鲁商服务的在管面积约为1950万平方米，合约面积2280万平方米

期内，鲁商发展集团开发的物业和山东商业余下集团开发的物业分别约有1200万平方米和96万平方米，合计约1300万平方米，占比68.5%。

关联方扎根山东，也使得山东成为鲁商服务储蓄最多的区域近些年，也在山东之外布局了一些项目，不过难以改变目前的区域格局

日前，鲁商服务从40多家竞标的物企中胜出，成功中标大兴国际机场南航基地物业管理项目，总面积约22万平方米，这是其在北京的唯二的项目。

鲁商服务区域布局的针对性较强，在山东之外只有北京和哈尔滨两个城市有在管项目目前，鲁商服务在山东及其他区域共有81个项目，其中74个在山东境内，规模占比85.4%

物业费单价相差近三倍

第三方规模占比被挤压，类似的情况还延续到第三方的收入占比鲁商发展和山东商业肩挑九成收入，第三方带来的收入不到10%

九一开的收入分配是鲁商服务的传统，如今第三方的收入增加不少，情况较之前有所改善。2019年和2020年，何炬有限公司营收增长率分别高达310.50%和179.94%，净利润增长率分别高达1318.92%和763%。

2018年，2019年及2020年以及截至2021年10月31日，鲁商服务来在第三方的收入分别约为910万元，720万元，1180万元和4500万元，占当时收入比重为3.2%，2.3%，2.9%和9.9%。

第三方在收入中占不到优势，大部分原因是规模没有跟上，其次收入比重较大的物业管理服务中，关联方收取的物业费是独立第三方的近三倍。

鲁商服务的业务线中规中矩，三条业务线分别为物业管理服务，非业主增值服务和社区增值服务截至去年10月末，其总收入为4.58亿元，三项业务分别营收2.13亿元，1.64亿元和8100万元，占比46.5%，35.8%，17.7%

按照物业开发商划分，包括鲁商发展和山东商业在内的关联开发商，2018年，2019年，2020年及2021年前10个月的物业费小计分别为2.17元，2.18元，2.11元和2.13元/月/平方米，2020年及2021年前10个月独立第三方的物业费为0.68元和0.72元/月/平方米。

聆讯难过

资本市场的变脸，展现了物企聆讯众生相少数在竞争中脱颖而出，拿到交易所的号码牌，更多的还在等待，首次折戟就搁置或者激流勇进二战IPO

再度递表，鲁商服务规模不出彩和关联方依赖的问题还存在不过，鲁商服务作为国资背景的物企，此时也展现出自己的底气，关联方既有规模上的加持，拖累的风险也比一般房企要小

不过，大部分物企没有国资的背景，敢于再次冲击的也不多去年至今，递表后还未上市的物企共有25家，其中二次递表后还在聆讯阶段的有5家

去年末，有近十家物企在一个月内收到失效通知，其中面积超过5000平方米的只有世纪金源服务和长城物业第二次递表还在有效期的明宇商服，中梁百悦智佳，东原仁知服务，力高健康生活，规模最大的是中梁百悦智佳3320万平方米

IPO半道被截胡的物企也不在少数，去年的阳光城物业，富力物业都是轰动一时的股权转让，买方无一不是TOP级的物企今年初，曾两次递表的禹洲物业，也将部分资产出让给了国家队华润万象生活

眼下的情况更为严峻，递表不通过是一回事，通过后也不代表高枕无忧去年末，已经准备招股事宜的祥生活表示要暂缓，欲寻更好时机，更多的物企也还在观望

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