“28城住房空置率12%”靠谱吗？如何正确看待空置率

最近几天，一份以全国28个大中城市平均住房空置率12%为题的调查报告再次引发公众对空置房的讨论报告显示，南昌，廊坊，佛山的房屋空置率排名前三，均在15%以上，而南昌的房屋空置率达到了20%可是，8月11日，该机构表示，部分调查问卷收集有误，导致数据不准确同时，调查以房屋是否连续三个月无人居住作为判断指标，不能全面反映真实情况

事实上，关于空置房的讨论十几年来一直没有停止过，房屋空置率的数字普遍牵动着公众的神经房屋空置率的高低也被认为是衡量楼市泡沫的重要指标

什么是房屋空置率。

首先，什么是房屋空置率。

实际上，对于空置房的定义，国内外并没有统一的标准官方从未解释过空置率的定义，也从未公布过官方的房屋空置率数据

首都经济贸易大学教授，北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池告诉本报记者，根据联合国和美国的统计，空置房的定义是在人口普查或调查点没有人口入住记录的房屋，空置率的定义是调查时一个国家或地区的空置住房单元占所有住房单元的比例欧盟对空置房没有统一的定义，但几乎所有成员国都对正在装修或翻新的房屋，无法使用的废弃房屋，等待拆除的房屋等进行分类因此，大多数欧盟国家计算的空置率普遍高于美国标准计算的空置率

赵秀池说，目前，中国没有官方的空置率统计，但有一个空置面积1995年8月，中国国家统计局发布《固定资产投资统计报表制度》指出:空置面积是指报告期末已竣工商品房建筑面积中尚未出售或出租的部分，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋中可出售或出租但未出售或出租的面积

根据原建设部，国家发改委，国家统计局发布的明确划分商品房空置面积类型的通知，从2003年统计年报开始，以商品房空置时间作为划分标准空置不满1年的为待售商品房，空置1年以上3年以下为滞销商品房，空置3年以上的是积压商品房

为什么住房空置率有争议。

房屋空置率的高低被认为是衡量楼市泡沫的重要指标，也能反映楼市的健康程度但在业内人士看来，由于房屋空置率指数的计算没有权威定义，尤其是空置房到底统计多久的权威数据没有公布，因此房屋空置率的话题被反复提及

以2020年为例，全国有6540万套空置房的消息被广泛传播消息说，目前全国高达6540万套房屋的仪表连续6个月读数为零，这意味着这些房屋处于空置状态，可供近2亿人使用

据经济日报报道，这条假新闻其实是多年前的旧闻国家电网相关人士已明确表示，从未发布过相关数据，也从未对此类数据进行过统计

2015年5月，有机构发布统计数据称，目前中国楼市的首要问题是空置率过高，空置面积达10亿平方米。

此前，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心于2014年6月10日发布的《2014年城市家庭住房空置率及住房市场发展趋势》报告指出，2013年，我国城市家庭住房空置率高达22.4%，空置住房资产占城市家庭总资产的11.8%，有4.2万亿银行贷款沉淀在空置住房中。

根据这份报告中的数据，现有住房需求3250万套，空置房4898万套，待售商品房350万套换句话说，空置房的存量甚至超过了住房需求总量

不过，对于空置率，官方已经出面回应

据新华网2015年5月的报道，当时国家统计局新闻发言人表示，短期内和表面上，主要因为空置的状态和时间，很难给出一个标准，很难计算清楚从深层次看，主要原因是我们没有得到征信系统的支持，调查缺乏客观科学的依据期待未来不动产登记制度的实施住房和城乡建设部相关人士在接受采访时表示，目前空置率没有准确的官方定义

目前，官方数据中仍然没有住房空置率数据赵秀池说，一方面统计指标需要讨论，另一方面全面普查难度大，以点带面的抽样调查数据无法反映全面真实的情况，同时，我国幅员辽阔，各地差异较大，很难有统一的标准作为科学决策的依据

如何看待空置房。

上海交通大学住房和城乡建设研究中心主任陈杰认为，一些空置的房子是合理的，住房市场是有流动性的，不可能每套房子都一直有人住，尤其是出租房，客观上必须空置，以保持更新维护和接纳新增人口的能力这部分空置率可以称为自然空置率此外，伴随着人们生活的不断改善，一些用于旅游度假的物业实际上并不能实时居住另一方面，过多的空置房确实是一种资源浪费

在陈杰看来，一些房子空置，一方面是因为持有成本低，另一方面是因为目前的租赁市场仍有待改善，部分城市的租售比相对较低。

赵秀池还提到，房屋空置有很多原因通常原因是住房供大于求其次，房屋买卖和出租过程中存在不可避免的空置期，即供需之间的时滞，再次，伴随着生活水平的提高，家庭度假休闲房的出现，导致自己的住房空置，还有租房供孩子上学，自己的住房也可能空置

按照国际惯例，5%是一个适度的空置率，商品房空置率在5%—10%之间是一个合理的空置范围商品房的供需平衡有利于国民经济的健康发展国际房地产泡沫空置率的控制警戒线是10%应该采取一些措施来增加商品房的销售，以确保房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行空置率在10%到20%之间是空置的危险地带，空置率在20%以上的是商品房严重积压地区

赵秀池说，从理论上讲，空置率可以理解为住房供大于求，有空置的房子但有一定的空置率，也说明居民住房水平有所提高，是住有所居的较好表现

如何有效降低空置率。

目前还缺乏关于空置房的权威数据，但如何有效减少空置房是值得关注的问题之一。

陈杰认为，对于空置房，应该采取必要的税收措施，特别是增加持有环节的税收，提高空置房的成本，从而迫使恶意售房，特别是空置房用于投机，让尽可能多的住宅资源被人使用，给市场一个明确的供求信号。

赵秀池认为，一方面，从政府的角度来说，要做好城乡规划，土地利用规划，房地产规划，根据人，地，房的关系合理提供住房，使住房供给满足日益增长的住房需求，另一方面，要提高房屋的利用率，让个人可以通过官方互联网平台直接发布房屋，包括没有产权可以出租的房屋，也可以及时租出去，第三，加强房地产投资和理财知识的科普教育，让每个家庭都能自觉有效地利用住房，第四，调整过去严格的住房限购限贷政策，促进刚需和改善性住房需求的释放，减少房屋待售面积和空置面积。

知名房地产分析师严跃进表示，把空置房变成可出租房也是一种思路。

以湖南长沙为例，今年5月8日，长沙市培育和发展住房租赁市场领导小组发布了《关于推进长沙市租赁住房多主体供应，盘活存量住房多渠道保障试点实施方案》《方案》指出，已进行网上交付登记或不动产登记的房屋，盘活用于租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算

长沙出台的这一试点方案，旨在畅通新房，二手房，租赁房市场渠道，引导刚需，改需，租赁需求的统筹规划和分流，促进房地产市场良性循环。

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