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融资“冰火两重天”,哪些房企将赢得未来?

发布时间:2022-01-14 18:32   来源:新浪   关键词:

融资冰火两重天,哪些房企将赢得未来。

融资“冰火两重天”,哪些房企将赢得未来?

2021年,对房地产行业来说注定是不平凡的一年这一年,房地产市场的走势可以用过山车来形容上半年市场还热情高涨,到下半年,市场突然陷入低迷,行业风险逐一暴露

下半年以来,多家千亿级房企也出现债务违约,政策见底后,房企融资迎来曙光近期,碧桂园,龙湖集团分别获得了10亿元的融资值得注意的是,获得融资的往往是国企,央企和优质的民营房企

平安证券认为,未来调整阶段或迎来新一轮洗牌,央,国企及优质民企为代表的稳健房企融资,拿地相对受益,或率先走出困局或进一步扩大优势另外,华泰证券认为,融资政策边际改善,优质房企有望率先受益其重点推荐的企业包括万科A,龙湖集团,金地集团等企业

市场加速洗牌重构

继2008年之后,2021年是房地产行业最为艰难的一年信用违约,债务净偿还压力,土地投资减缓,更多公司将主要目标从求发展调整为活下去

市场的急速转变在土地市场方面可以得到例证不到半年,土地市场从抢地转变为史无前例的大面积流拍贝壳研究院统计,二季度的第一次集中供地,房企拿地积极,平均成交率高达95%,部分城市房企竞拍激烈,不乏地块竞拍时触顶或摇号,溢价率较高,而第二批集中供地房企拿地积极性全面降低,出现大面积流拍,平均成交率为69%,较首批次回落26个百分点,综合溢价率4.0%,较首批次15.0%降低11个百分点

贝壳研究院一组统计数据也可以印证市场的艰难2018年,2019年,2020年,房企境内债务违约金额分别为27亿元,112亿元,256亿元,而预计2021年全年债券违约金额将达735亿元可见,2021年,对于房企来说确实是一个难关

今年房地产行业大转变,与陆续落地的三道红线,房地产贷款集中度管理等政策密切相关三线四档对房企有息负债规模增速进行管控,房企以往借新还旧的模式难以持续,房地产贷款集中度管理进一步收紧房地产企业开发贷款,导致房企融资进一步收紧

融资收紧下,房企经营更加依赖销售回款,可是信贷收紧导致购房者贷款难度加大,在融资和回款明显下降的情况下,多地收紧预售资金监管,这让房企可用于经营的现金流雪上加霜。

大量房企债务违约的背景下,下半年以来,资金安全成为房企的首要任务接最近几年末,政策端也对优质房企释放积极信号

12月6日中央政治局会议提出支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环此后12月8—10日中央经济工作会议,12月24日,中国人民银行货币政策委员会2021年第四季度例会,12月27日,2022年中国人民银行工作会议上,都再次强调更好满足购房者合理住房需求,促进房地产业良性循环和健康发展

值得注意的是,获得融资的往往是国企,央企和优质的民营房企近期,财务状况健康的民营企业如龙湖,碧桂园等,已经获准在国内债券市场注册发行中期票据

日前,碧桂园发行10亿元,4年期公司债券,票面利率6.30%日前,龙湖控股集团有限公司发布公告,公司间接附属公司重庆龙湖企业拓展有限公司已于2021年12月7日及8日公开发行2021年度第一期中期票据,规模为人民币10亿元,期限15年,票面利率仅3.70%

根据消息显示,稳健一直是龙湖集团财务的重要标签之一截至上半年末,龙湖的净负债率进一步下降至46.0%,现金短债比达到5.48倍,剔除预收款后的资产负债率为68.3%秉持长期的高度自律,龙湖集团连续5年保持三道红线的绿档水平

据克而瑞和各房企公告的的数据中可见一斑,2021年,行业销售额TOP15的房企中,仅华润达成业绩目标,而目标销售额完成率超90%的房企,已是属于较好水平,其中就包括龙湖,融创,中海,招商蛇口,旭辉,金茂从业绩增幅来看,销售额TOP15的房企中,有6家房企出现下滑,增幅超10%的房企仅三家,金地增幅最高,为18.1%,龙湖的增幅排在第四位,为7%,属头部房企中等偏上水平

优质房企将获得更多机会

尽管房地产行业整体下行,但是房地产行业的市场仍然巨大平安证券分析指出,2021—2030年住宅新增存量及更新需求为116.7亿平米,年均需求为11.7亿平米

另外,存量房时代增量业务机会同样存在,物管,商业等多元赛道将为开发模式转变提供更多可能平安证券测算,2020年全国基础物管规模1.2万亿元后续新房交付,存量房渗透以及非居业态拓展均有望推动管理面积增长,根据佛若斯特沙利文报告,2020年中国商业运营总收入8369亿元,至2025年有望达到1.3万亿元

毫无疑问,房地产开发已逐渐由金融红利转向管理红利时代,此前高杠杆,高周转的模式已经一去不复返,未来再看规模已经无意义。

招商证券判断,后续行业优胜劣汰将明显化,同时过去比拼周转和杠杆将转变为比拼内生价值创造能力,好项目,好对价或逐步出现管理红利将成为主导房地产公司成长的核心变量另外,存量房时代将助力多元业务发展,未来表现值得期待

平安证券分析,未来,经营压力下不排除部分房企转让开发股权,甚至退出市场调整阶段或迎来新一轮洗牌,劣币出清后行业格局有望重塑,央,国企及优质民企为代表的稳健房企融资,拿地相对受益,或率先走出困局并进一步扩大优势中长期来看,多元赛道空间将提供更多发展可能性,模式优化,综合实力突出房企有望持续提升份额,实现高质量发展

那么,优质房企有那些从克而瑞和各房企公告的的数据中可见一斑

数据显示,2021年,行业销售额TOP15的房企中,仅华润达成业绩目标,而目标销售额完成率超90%的房企,已是属于较好水平,其中就包括龙湖,融创,中海,招商蛇口,旭辉,金茂从业绩增幅来看,销售额TOP15的房企中,有6家房企出现下滑,增幅超10%的房企仅三家,金地增幅最高,为18.1%,龙湖的增幅排在第四位,为7%,属头部房企中等偏上水平

亿翰智库分析,从典型企业2021年中期的数据来看,在预售监管比例收紧至30%,40%时,碧桂园,万科地产,保利发展,龙湖集团和旭辉控股集团依然具备较强的流动性,其中,预售监管背景下,龙湖集团一系列财务指标保持健康水平该公司2021年中期业绩报告显示,报告期内,其净负债率进一步下降至46.0%,现金短债比达到5.48倍,剔除预收款后的资产负债率为68.3%秉持长期的高度自律,龙湖集团连续5年保持三道红线的绿档水平

华泰证券认为,融资政策边际改善,优质房企有望率先受益其重点推荐的企业包括万科A,龙湖集团,金地集团,金科股份,中交地产,华润置地,中国海外发展等

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